דינם של דמי השכירות בצל מגיפת הקורונה

 

  1. בשל מגיפת הקורונה המשתוללת בעולם והיתכנות ההדבקה הגבוהה של המחלה, משרד הבריאות ומדינת ישראל החליטו שורה של החלטות המגבילה את זכויותיהם של תושבי המדינה. ברקע ההחלטות המתפרסמות לתקשורת, קיים באופן מתמיד דיון נוקב בין משרד הבריאות המצדד בהטלת סגר מלא על תושבי המדינה אל מול משרד האוצר הסבור כי צעד שכזה יפגע  כלכלית באופן קשה ביותר באוכלוסיית ישראל ובמדינה לא פחות מאשר הדבקה המונית.
  2. דיונים אלו והחלטות המדינה משפיעות באופן ישיר על כל אזרח שכיר כעצמאי במדינה וכתוצאה מכך ישנם נושאים רבים אשר ההתנהלות לגביהם נותרה לא ברורה. אחד התחומים הללו הינו תחום דמי השכירות. בעקבות הנחיות משרד הבריאות רבים מעובדי המשק יצאו לחל"ת ואינם מקבלים שכר כלל או נאלצים לקבל דמי אבטלה בסכומים מועטים בלבד, עסקים רבים סגרו את שעריהם בהנחיית מדינת ישראל והיתר החליטו לסגור בשל שיקולים עצמאיים בנסיבות מגיפת הקורונה וניסיון למזער ולדחות ככל האפשר את הנזקים הכלכליים הנגרמים לעסק בשל כך.
  3. השאלה העומדת לדיון כיום בשוק השכירות הפרטי והעסקי היא, האם בתקופה זו קיימת החובה להמשיך בתשלום דמי השכירות כימי שגרה?

מחד מקור ההכנסה של השוכרים נפגע ויכולתם לשלם את דמי השכירות נפגעת בשל כוח עליון שאינו תלוי בהם והוא בעל השלכות רוחביות על כל המשק במדינה, מאידך, משכירים רבים משלמים באמצעות דמי השכירות את תשלומי המשכנתא החודשיים לבנקים למשכנתאות ואף מסתמכים על מקור הכנסה זה כחלק מהכנסותיהם השוטפות והיו חלק מההסתמכות שלהם בעת נטילת התחייבויות שונות כגון רכישות גדולות בתשלומים וכיוצ"ב.

ובכן, התשובה לשאלה זו תלויה במספר משתנים כפי שיובהר להלן.

  1. סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה תשל"א -1971 (להלן: "חוק השכירות") קובע כי:

"(א)  היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

(ב)  הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."

  1. סעיף זה מעניק לשוכר פטור מתשלום דמי השכירות בעד התקופה בה נמנע ממנו לעשות שימוש במושכר ובמקביל מעניקה למשכיר את הזכות לבטל את הסכם השכירות במידה והשוכר בחר במימוש הפטור מתשלום דמי שכירות.
  2. בעד התקופה בה נמנע מהשוכר לעשות שימוש במושכר, השוכר יכול אף לטעון לסיכול הסכם בהתאם לסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות") הקובע:

"18.  (א)  היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

 (ב)  במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו."

  1. להגנתו של מפר חוזה יכולה לעמוד טענת הסיכול הקבועה בסעיף 18(א) לחוק התרופות. דיני הסיכול מאפשרים למחול למפר התחייבות חוזית, כאשר ההפרה נגרמה בשל נסיבות שאינן באשמתו (גבריאלה שלו ,דיני חוזים, 495 (מהדורה שניה, 1996) (להלן: "שלו")).
  2. סעיף 15 לחוק השכירות מתייחס לסיכול השימוש במושכר, וסעיף 18 לחוק התרופות מתייחס לסיכול הסכם, עוד יצוין כי בעוד שהסיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות מוגדר כהפרת ההסכם, אזי שהסיכול בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות אינו מהווה הפרה כלל אלא זהו הרציונל של הסעיף כפי שמבואר בדברי ההסבר לסעיף 15 לחוק השכירות:

 "בנסיבות האמורות בסעיף זה, כשנמנע מהשוכר להשתמש במושכר, יש לראות את חוזה השכירות כמסוכל והשוכר פטור מהחובה לשלם את דמי השכירות, במידה שהשימוש נמנע ממנו. במקרה זה אין לראות באי-תשלום דמי השכירות הפרת חוזה השכירות" (דברי הסבר להצעת חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, ה"ח 901, 289) " (ההדגשות לעיל ולהלן שלי- א.ע.)

  1. שני הסעיפים דורשים התקיימות תנאי הצפיות, קרי, אי-ידיעה או העדר יכולת לצפות מראש את הנסיבות המסכלות, בפועל או בכוח (ראו שלו, בעמ' 501-500). בחינה זו היא אובייקטיבית-נורמטיבית, במסגרתה נדרש בית המשפט לקבוע האם ה"מפר הסביר" צריך היה לצפות את קרות הנסיבות המסכלות ערב החתימה על ההסכם.
  2. מרכיב צפיות הסיכול "בכוח" זכה לפרשנות מרחיבה ביותר בפסיקה, כך שהגנת הסיכול כמעט נתרוקנה מתוכנה. כך, למשל, העלה השופט לנדוי את השאלה האם "כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה", סכנה של פרוץ מלחמה הינה תמיד בגדר הצפוי (ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, פ"ד לג(3) 639, 643 (1979) אך עם השנים בתי המשפט נוטים לרכך את פרשנות הצפיות ראו למשל (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5) 506 (2000); עא 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר (פורסם בנבו) (להלן: "פס"ד וליד").
  3. התנאי השני המשותף לשני הסעיפים הוא של היעדר יכולת הטוען לסיכול/ מניעה למנוע את הנסיבות המסכלות. תנאי זה מצריך בחינה סובייקטיבית. קרי, יש לבחון אם המפר הספציפי (ולא המפר ה"סביר") הטוען לסיכול יכול היה למנוע את הנסיבות המסכלות (שלו, בעמ' 506; שלו – חלק כללי, בעמ' 634-633). 
  4.  סעיף 15(א) לחוק השכירות הינו בגדר "סעיף סיכול מיוחד", Lex specialis, המקנה הגנה ייחודית למתקשר בחוזה שכירות. הסעיף פוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות או מאפשר לו לבטל את הסכם השכירות במקרה של שינוי נסיבות קיצוני המונע שימוש במושכר למטרת השכירות.
  5. לכאורה מלשון החוק עולה כי השוכר יהיה פטור מתשלום דמי השכירות אילו נמנע ממנו לעשות שימוש במושכר בנסיבות הקשורות במושכר ו/או בדרכי הגישה למושכר. אלא שהדעה הרווחת בעניין זה היא כי אין לפרש לשון זו באופן דווקני. כך קבעה השופטת בן פורת בעא 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ (פורסם בנבו) להלן: "פס"ד פרפורי")

"דעתי לכאורה כי סעיף 15 לחוק השכירות מעניק פטור בעיקר עקב מניעת שימוש הנובעת מכוח עליון: דברי הכנסת כרך 59 בע' 529"

(פירוש רחב יותר לעניין זה ניתן לראות בטדסקי "מסות במשפט", מכון למחקרי חקיקה, ע' 152-150) (להלן: "טדסקי")).:

  1. "עיקרה של השכירות לפי החוק הוא זכות השימוש, ולא ההחזקה או הקניין שהשוכר מקבל. משום כך אם נמנעה מהשוכר אפשרות השימוש, הוא צריך להיפטר מתשלום דמי השכירות" (פרופ' שלום לרנר שכירות נכסים (1990) (להלן: "לרנר"), עמ' 133, 232). זאת, בשונה מעסקת מכר, במסגרתה הסיכון ביחס למצבו של הנכס עובר לרוכש משעת המסירה של הנכס ואילך, וברגיל, מועד מסירת הנכס תואם גם את מועד העברת הבעלות בממכר.
  2. מלומדי המשפט גורסים, כדבר מובן מאליו, כי הסעיף מניח שלשוכר עומדת גם תרופת הביטול. כך, אומר לרנר בספרו כי "מהסעיף עולה שלשוכר עומדות שתי תרופות: ביטול החוזה או פטור זמני מתשלום דמי השכירות. ההנחה המשותפת לשתי התרופות היא, בלשונה של המג'לה: 'פסקה הנאת המושכר לחלוטין, אין חייבים בשכר'" (לרנר, 134-133).

בדומה, טדסקי מסביר כי מטרת סעיף 15 היא לאפשר לשוכר לא לשלם את דמי השכירות, אך בו בזמן להמשיך לקיים את יחס השכירות. אשר לזכות הביטול, אומר טדסקי כי נוסח הסעיף "והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך" מרמז על כך שהמחוקק מניח כי זכות הביטול ממילא עומדת לשוכר מכוח עקרונות אחרים "והיא עומדת לו בכל שכירות, כאשר אין המושכר שמיש" (טדסקי, עמ' 151). כך סבור גם עו"ד סוכובולסקי, כי חוק השכירות מעניק בסעיף 15 לשוכר את הברירה לבטל את השכירות או להשאירה בתוקפה תוך פטור מתשלום דמי שכירות (עו"ד אברהם סוכובולסקי "על שכירות מקרקעין לאחר  צאת חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971" משפטים ד 440, 442 (תשל"ב-תשל"ג) (להלן: "סוכובולסקי")).

  1. הנה כי כן, מלומדי המשפט סבורים כי זכות הביטול מובלעת בסעיף 15, ומותירה בידי השוכר את הברירה אם לבטל את ההסכם או להסתפק בהשעיית תשלום דמי השכירות (לדעה אחרת, לפיה הוראת סעיף 15 לחוק השכירות אינה מקנה לשוכר זכות לבטל את הסכם השכירות ראו ברק מדינה "סיכול חוזה" חוזים כרך ג 411, 455 (דניאל פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003).
  2. גם השופט י' עמית בפס"ד וליד מצטרף לפרשנות רחבה לסעיף כמובא להלן:

" ואני סבור כי יש לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות כאשר אין באפשרותו להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, גם עקב נסיבות חיצוניות הקשורות בסביבת המושכר ולא רק "במושכר או בדרכי הגישה אליו". מניעת השימוש יכולה להיות גם משפטית, כגון צו מניעת שימוש שהוצא כנגד המושכר, ולאו דווקא מניעה פיזית (ראו מיגל דויטש "דיני השכירות לאור הקודכס האזרחי" הפרקליט מה 265, 277-276 (התשס"ה-התשס"ו)). פרשנות זו תואמת את אופיו של חוזה השכירות כחוזה מתמשך, בגדרו אפשר שתועלת שהתקיימה בשלב ראשון תיפסק בהמשך (טדסקי, בעמ' 119). הפרשנות המוצעת אף מתיישבת עם המגמה הקוראת להרחבת תחולתה של טענת הסיכול, כאמור לעיל.

 פרשנות מרחיבה לסעיף 15 אף עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב בביצוע חוזים. עמידה דווקנית של המשכיר על ביצוע החוזה כאשר חל שינוי מהותי בתשתית החוזית, עשויה להיתפס כפעולה בחוסר תום לב (השוו עניין רגב, עמ' 518-517). מצד שני, כאמור, דרישת תום הלב מחייבת כי לא יתאפשר לשוכר לאחוז בחבל בשני קצותיו ולהשעות את תשלומי דמי השכירות עד קץ הדורות, ולכן קובע סעיף 15(א) לחוק כי בחלוף זמן סביר בנסיבות העניין, רשאי המשכיר לבטל את החוזה בעצמו (וראו לרנר, בעמ' 246-245)."

  1. בעניין תום הלב יצוין, כי עמידתו הדווקנית של משכיר על קיום הסכם השכירות עד תומו, גם בתקופות קשות כאילו לא אירע דבר, מהווה חוסר תום לב בקיום חוזה, הן על פי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 והן על פי סעיף 4 לחוק השכירות הקובע כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה".
  2. גם בספרם של פרופ' איל זמיר, פרופ' מרדכי א' ראבילו ופרופ' גבריאלה שלו עורכים, הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי (1996), מובא בפירוש על חוק השכירות כי:

"בפס"ד פרפורי נאמר כי סעיף 15 לחוק חל בעיקר במקרים של מניעת שימוש הנובעת מכח עליון. באותו פסק דין הסתמנה מגמה, להעניק פירוש רחב לתנאי הסעיף, כך שיחול על כל חוסר אפשרות להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת. לעומת זאת, לדעת לרנר, מכיוון שמדובר בחריג המעניק סעד מיוחד, יש לפרשו בצמצום... על פי פירוש מצמצם הסעיף לא יחול כאשר המניעה להשתמש במושכר אינה נובעת מהמושכר עצמו או דרכי הגישה אליו ממצב כללי כמו בצורת, שביתה, מלחמה או מחמת צו ממשלתי (א' סוכובולסקי, "על שכירות מקרקעין לאחר צאת חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971").

לסיכום

  1. מומחי המשפטנים חלוקים בדבר מימושו של סעיף 15 לחוק השכירות, אך הדעה הרווחת היא כי שוכר יכול לפעול על פי סעיף 15 לחוק השכירות גם אילו מניעת השימוש במושכר אינה בנסיבות הקשורות במושכר או בדרכים אליו. כאמור בסעיף, התנאי להחלת הסעיף הוא כי השוכר לא ידע ולא יכול היה לדעת על הנסיבות שמנעו ממנו לעשות שימוש במושכר .
  2. בהשלכה לתקופת הקורונה החלה עלינו בימים אלה, נדמה כי יש לחלק בין השוכרים וכי:

           א.         בשוכר דירת מגורים- אין שום מקור חוקי לקבלת פטור מתשלום דמי שכירות.

            ב.         שוכר עסקי אשר סגר את המושכר בהתאם להוראות צו ממשלתי- ככל הנראה זכאי לפעול בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות ולהיות פטור מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה מהפעלת המושכר. יש לזכור כי במקרה כזה יש למשכיר זכות לבטל את ההסכם.

            ג.          שוכר עסקי שסגר את המושכר משיקוליו הפרטיים בשל מגיפת הקורונה- בפירוש דווקני של הסעיף הוא אינו זכאי לפטור מתשלום דמי שכירות, אך יחד עם זאת נדמה כי עדיין ייתכן כי יוכל לעשות שימוש בסעיף לאור הפסקת ההנאה מהמושכר, בשים לב לכך כי המכיר יהיה רשאי לבטל את ההסכם

  • הערה – לעניות דעתי, בהתבסס על פסק דין וליד, ייתכן ובמקרה והפסקת תשלום דמי השכירות על ידי השוכר תהיה לזמן קצוב וסביר, אזי עקרון תום הלב ימנע אפשרות של המשכיר לבטל את ההסכם כל עוד השוכר אינו "אוחז את החבל בשני קצותיו" כפי שנצוין בפסק הדין. עוד אציין כי כל קיום הסכם מחויב בתום לב לפי סעיף 39 לחוק החוזים, ונראה כי משכיר אשר יבטל הסכם שכירות בתקופה זו לכאורה נוהג בחוסר תום לב.
  1. בימים אלו שערך הערבות ההדדית מקבל משנה תוקף והוא בעל משמעות אמיתית של חיים ומוות, מומלץ למשכירים ולשוכרים לבצע התאמות למצב בשיתוף ובהסכמה ולייתר דיונים מיותרים בבתי המשפט. יודגש כי ככל והצדדים הגיעו להסכמות חדשות לאור המגיפה ההסכמות מהוות שינוי הסכם ולמעשה הסכם חדש יחד עם הוראות ההסכם הישן.
  2. משכך סביר להניח כי במקרה כזה לא תהיה אפשרות לעשות שימוש בסעיף 15 לחוק השכירות לאחר ההסכמות החדשות, שכן אז סעיף 15(ב) לחוק השכירות המתנה את השימוש בסעיף בכך שהצדדים לא ידעו על הנסיבות שגרמו למניעה, מונע את הפעלת סעיף 15(א).

                                                                        בברכת בראיות איתנה ועסקים מוצלחים,

 

                                                                  אסף עזריאל, עו"ד ושותף במשרד עזריאל ושות'



משרד עורכי דין עזריאל ושות' :רחוב רבי עקיבא 8, קומה 2 ירושלים  9458208  
טלפון: 02-5003366 | פקס: 02-5383731  | דוא"ל     mazkirut@aa-adv.co.il

2all בניית אתרים